Upis u katastar nepokretnosti: Vodič kroz proceduru, eŠalter i rešavanje katastarskih problema
Kupovina stana, nasleđivanje kuće ili dobijanje zemljišta na poklon ne čine vas automatski vlasnikom te nepokretnosti u očima zakona. U Republici Srbiji pravo svojine na nepokretnostima stiče se tek momentom upisa u katastar nepokretnosti.
Iako je uvođenjem eŠaltera i digitalizacijom Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) procedura načelno ubrzana, građani se i dalje svakodnevno suočavaju sa odbijanjem zahteva, nerešenim predmetima iz prošlosti, preklapanjem parcela i komplikovanim pravnim zavrzlamama.
U ovom tekstu detaljno objašnjavamo kako danas funkcioniše upis u katastar, koje su najčešće prepreke i kako pravna podrška obezbeđuje stopostotnu sigurnost vaše imovine.
Kako se danas vrši upis u katastar? (Sistem eŠaltera)
Vreme kada su građani masovno čekali u redovima ispred šaltera katastra kako bi predali papirne ugovore je prošlost. Prema važećem Zakonu o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova, postupak se pokreće po službenoj dužnosti ili na zahtev stranke, isključivo u digitalnom formatu.
1. Upis preko javnih beležnika (notara)
Kada kod notara overite ugovor o kupoprodaji, ugovor o poklonu ili kada sud donese rešenje o nasleđivanju, ovi organi imaju zakonsku obavezu da u roku od 24 sata dokumentaciju pošalju katastru elektronskim putem (kroz sistem eŠalter). Katastar zatim formira predmet i donosi rešenje o upisu.
2. Upis preko profesionalnih korisnika (Advokata)
Ukoliko vaš upis ne ide automatski preko notara (na primer, radi se o starim ugovorima koji nikada nisu sprovedeni, sudskim presudama iz ranijih godina, brisanju starih hipoteka ili ispravkama grešaka), zahtev katastru ne možete podneti sami u papirnoj formi na šalteru.
Građani i firme za ove potrebe moraju angažovati profesionalnog korisnika – advokata koji poseduju sertifikovan eŠalter nalog, elektronski potpis i ovlašćenje da digitalizuju (skeniraju i overe) vaše stare papirne isprave i podnesu ih RGZ-u na odlučivanje.
Najčešći problemi pri upisu i kako ih rešiti
U praksi se često dešava da katastar donese rešenje o odbijanju ili odbacivanju zahteva. Ovo su najčešći razlozi zbog kojih proces stane:
Prekid u kontinuitetu vlasništva (Nema pravnog sleda): Da biste upisali sebe kao vlasnika, osoba od koje ste kupili nepokretnost mora biti upisana u katastru. Ako se između poslednjeg upisanog vlasnika i vas nalazi nekoliko „vlasnika” koji su nekretninu prodavali na osnovu neoverenih ugovora, nastaje ozbiljan problem koji zahteva pronalaženje starih dokumenata ili pokretanje sudskog postupka za utvrđivanje prava svojine.
Formalni nedostaci u ugovorima: Pogrešno upisan broj parcele, pogrešno navedeno ime ili JMBG, ili nedostatak klauzule intabulandi (izričite saglasnosti prodavca da se kupac može upisati u katastar) najčešći su razlozi odbijanja.
Nelegalizovani objekti: Objekti koji su izgrađeni bez građevinske dozvole ne mogu se upisati u katastar kao privatno vlasništvo dok se uspešno ne sprovede postupak ozakonjenja (legalizacije) pred nadležnom opštinskom ili gradskom upravom.
Postojanje zabeležbi ili tereta: Ako na parceli ili stanu postoji zabeležba sudskog spora, postupka izvršenja (izvršitelji) ili stara bankarska hipoteka, upis novog vlasnika može biti onemogućen ili ozbiljno ugrožen.
Šta uraditi kada dobijete negativno rešenje katastra?
Ukoliko dobijete rešenje kojim se vaš zahtev odbija, ključno je reagovati brzo. Rok za izjavljivanje žalbe na rešenje katastra iznosi 8 dana od dana prijema rešenja.
Žalba se podnosi Drugostepenom organu (Republičkom geodetskom zavodu u Beogradu), ali se predaje preko lokalne službe (npr. Službe za katastar nepokretnosti Pančevo) koja je donela prvostepeno rešenje. Pisanje žalbe zahteva striktno poznavanje upravnog postupka i materijalnog prava, jer površne ili laičke žalbe bivaju ekspresno odbijene, čime trajno gubite mogućnost da rešite problem u tom postupku.
Zašto Vam je potreban advokat pre nego što potpišete bilo šta?
Mnogo je lakše i jeftinije sprečiti problem u katastru nego ga kasnije rešavati. Angažovanjem advokatske kancelarije pre same kupovine nekretnine obezbeđujete:
Detaljnu proveru istorijata nepokretnosti: Analiziramo list nepokretnosti, proveravamo da li postoje skriveni tereti, upisane doživotne rente, sudske zabrane ili restitucija.
Sastavljanje pravno sigurnih ugovora: Kreiramo ugovore koji sadrže sve neophodne elemente za stopostotno čist i brz upis u katastar, bez rizika od odbijanja.
Advokatska kancelarija Miković-Bosilj Pančevo – Profesionalni korisnik eŠaltera
Služba za katastar nepokretnosti Pančevo pokriva veliku teritoriju i obrađuje ogroman broj predmeta, zbog čega procesi mogu biti stresni za građane koji ne poznaju proceduru.
Kao ovlašćeni profesionalni korisnik eŠaltera Republičkog geodetskog zavoda, Advokatska kancelarija Miković-Bosilj iz Pančeva nudi kompletna rešenja za sve imovinsko-pravne izazove:
Provera statusa nepokretnosti i vađenje listova nepokretnosti.
Podnošenje elektronskih zahteva za upis prava svojine, susvojine ili zajedničke imovine supružnika.
Sprovođenje upisa na osnovu starih ugovora, ugovora o doživotnom izdržavanju i sudskih presuda (uspostavljanje kontinuiteta).
Brisanje starih hipoteka, zabeležbi i tereta koji više nemaju pravni osnov.
Sastavljanje profesionalnih i pravno utemeljenih žalbi protiv rešenja katastra.
Zastupanje u postupcima deobe parcela, ispravke granica i rešavanja odnosa sa komšijama (međe).
Ne prepuštajte svoju najvredniju imovinu slučaju i administrativnim greškama. Kontaktirajte nas i prepustite kompletnu proceduru komunikacije sa katastrom stručnom timu naše kancelarije.