Stranci - sticanje prava na nepokretnostima
Sve veći privredni rast, razvoj IT sektora i atraktivnost gradova poput Beograda, Novog Sada i Pančeva, pozicionirali su Srbiju kao privlačno tržište za ulaganje u nekretnine. Među kupcima stanova, kuća i zemljišta nalazi se i veliki broj stranih državljana — kako investitora i poslovnih ljudi, tako i naših ljudi iz dijaspore koji su primili strana državljanstva.
Međutim, ključno pitanje koje se postavlja pre bilo kakve isplate novca jeste: Da li strani državljani uopšte imaju pravo da stiču svojinu na nepokretnostima u Srbiji i pod kojim uslovima?
Zakonodavstvo Republike Srbije dozvoljava strancima kupovinu nekretnina, ali uz striktna ograničenja i specifične procedure koje se razlikuju od pravila koja važe za domaće državljane. U ovom članku detaljno objašnjavamo šta je to reciprocitet, koje nekretnine stranci ne mogu kupiti i kako izgleda pravno siguran proces kupovine.
Ključni uslov: Materijalni reciprocitet
Glavni preduslov da bi strani državljanin (fizičko lice) ili strana kompanija (pravno lice) mogli da kupe nekretninu u Srbiji jeste postojanje reciprociteta između Srbije i države iz koje stranac dolazi.
Šta je reciprocitet? To jednostavno znači da državljanin zemlje X može kupiti nekretninu u Srbiji samo ukoliko zakon te iste zemlje X dozvoljava državljanima Srbije da kupuju nekretnine na njenoj teritoriji.
Reciprocitet može biti:
Diplomatski: Utvrđen bilateralnim ugovorima između dve države.
Fakticki: Dokazuje se time što država stranca u praksi dozvoljava našim građanima sticanje nekretnina (Ministarstvo pravde Republike Srbije vodi zvaničnu evidenciju i izdaje objašnjenja o postojanju fatičkog reciprociteta za gotovo sve države sveta).
Za većinu evropskih zemalja (poput Nemačke, Austrije, Švajcarske, Francuske, Rusije), kao i za zemlje regiona (Crna Gora, Bosna i Hercegovina, Severna Makedonija), reciprocitet postoji, što njihovim državljanima značajno olakšava proces.
Razlika između fizičkih i pravnih lica (Svrha sticanja)
Zakon pravi jasnu razliku u pogledu vrste nekretnina koju stranac može kupiti, u zavisnosti od toga da li nastupa kao pojedinac ili kroz firmu.
1. Strana fizička lica (Građani)
Strani državljani mogu sticati stanove, kuće i poslovne prostore (stambene i poslovne zgrade) bez posebnih ograničenja, pod uslovom da postoji reciprocitet. Međutim, kada je u pitanju zemljište, situacija je složenija. Stranci mogu kupiti građevinsko zemljište pod uslovom da je ono neophodno za korišćenje zgrade ili stana koji poseduju, odnosno ako je u funkciji tog objekta.
2. Strana pravna lica (Kompanije)
Strane firme mogu sticati nepokretnosti u Srbiji (uključujući zgrade, poslovne prostore i zemljište) samo ukoliko su im te nepokretnosti neophodne za obavljanje njihove poslovne delatnosti na teritoriji Srbije.
Stroga zabrana: Poljoprivredno zemljište
Ovo je najvažnije zakonsko ograničenje koje strani kupci moraju znati: Strana fizička i pravna lica, po pravilu, NE MOGU biti vlasnici poljoprivrednog zemljišta u Srbiji.
Zakon o poljoprivrednom zemljištu propisuje izuzetno rigorozne i gotovo nedostižne uslove pod kojima državljani Evropske unije (kao izuzetak) mogu kupiti poljoprivrednu parcelu (obavezan neprekidan boravak u Srbiji od najmanje 10 godina, bavljenje poljoprivredom, posedovanje opreme itd.). Za državljane trećih zemalja (van EU), ova zabrana je apsolutna.
Kako stranci legalno investiraju u poljoprivredu?
Ukoliko stranac želi da kupi plodno zemljište u okolini Pančeva ili širom Vojvodine radi pokretanja agrarnog biznisa, rešenje je osnivanje domaće firme (d.o.o.) u Srbiji u kojoj će stranac biti 100% vlasnik. Domaće pravno lice, bez obzira na to što mu je vlasnik stranac, ima pravo da kupuje poljoprivredno zemljište pod opštim uslovima.
Nasleđivanje nekretnina od strane stranaca
Za razliku od kupovine (sticanja inter vivos), kada je u pitanju nasleđivanje nekretnina (sticanje mortis causa), zakon je znatno fleksibilniji. Strani državljani mogu nasleđivati sve vrste nepokretnosti u Srbiji (uključujući i poljoprivredno zemljište), pod jedinim uslovom da postoji reciprocitet sa njihovom matičnom državom. Ovo je izuzetno važno za našu dijasporu čiji potomci danas imaju isključivo strana državljanstva.
Koraci u proceduri kupovine nekretnine za strance
Proces kupovine zahteva pažljivo vođenje kroz pravne institute kako bi se izbegao rizik od gubitka novca i odbijanja upisa u katastar:
Provera statusa nekretnine i reciprociteta: Detaljna provera Lista nepokretnosti (da li ima tereta, hipoteka ili zabeležbi) i provera zvaničnog stava Ministarstva pravde o reciprocitetu.
Sastavljanje Ugovora o kupoprodaji: Ugovor mora biti sačinjen u pismenoj formi od strane stručnog lica (advokata) i mora sadržati sve specifične klauzule koje zahteva Zakon o prometu nepokretnosti.
Solemnizacija (Overa) kod Javnog beležnika (Notara): Notar proverava ispunjenost formalnih uslova. Ukoliko u zvaničnom registru Ministarstva pravde ne postoji jasan podatak o reciprocitetu za državu iz koje kupac dolazi, postupak overe se može odložiti dok se ne pribavi zvanično mišljenje ministarstva.
Isplata kupoprodajne cene: Vrši se isključivo preko bankarskih računa (deviznih ili dinarskih), u skladu sa Zakonom o sprečavanju pranja novca. Stranci u tu svrhu otvaraju nerezidentne račune u poslovnim bankama u Srbiji.
Upis u Katastar nepokretnosti: Nakon overe ugovora i isplate, javni beležnik elektronskim putem (preko eŠaltera) šalje dokumentaciju nadležnoj Službi za katastar nepokretnosti (npr. Katastar Pančevo) radi uknjižbe prava svojine na ime stranca.
Zašto angažovati Advokatsku kancelariju Miković-Bosilj Pančevo?
Investiranje u nekretnine u stranoj zemlji nosi specifične pravne rizike. Jezička barijera, nepoznavanje lokalnih administrativnih procedura i specifični zahtevi banaka oko porekla novca mogu zakomplikovati ili potpuno blokirati proces kupovine.
Advokatska kancelarija Miković-Bosilj iz Pančeva pruža stranim državljanima i kompanijama kompletnu pravnu podršku pri kupovini i prodaji nekretnina u Srbiji:
Zvanična provera postojanja reciprociteta i pribavljanje mišljenja Ministarstva pravde.
Kompletna provera pravnog statusa nekretnine (istorijat vlasništva, provera tereta i zabeležbi spora u katastru).
Sastavljanje predugovora, ugovora o kupoprodaji i punomoćja za kupovinu na daljinu (ukoliko kupac ne može lično da dođe u Srbiju).
Zastupanje i koordinacija u komunikaciji sa javnim beležnicima i bankama radi lakšeg otvaranja nerezidentnih računa i prenosa novca.
Osnivanje firmi za strane državljane sa ciljem kupovine poljoprivrednog zemljišta ili razvoja građevinskih projekata.
Vođenje ostavinskih postupaka u kojima su naslednici strani državljani.
Osigurajte svoju investiciju i prepustite pravne formalnosti stručnom timu sa iskustvom na lokalnom tržištu. Kontaktirajte nas pre nego što preduzmete prve korake ka kupovini nekretnine.