Eksproprijacija i pravična naknada: Vaša prava kao vlasnika nepokretnosti

Kuća, plac ili poslovni prostor koji godinama gradite ili nasleđujete u jednom trenutku mogu postati potrebni državi – za izgradnju puta, pruge, škole ili druge infrastrukture. Postupak kojim država oduzima ili ograničava Vaše pravo svojine naziva se eksproprijacija, a ako je eksproprijacija zaista neophodna, najvažnije za vlasnika je da ostvari pravičnu naknadu. U ovom članku objašnjavamo kako postupak izgleda i šta sve možete da uradite da ne budete oštećeni.

Šta je eksproprijacija i kada je dozvoljena?

Eksproprijacija je prinudno oduzimanje ili ograničenje prava svojine na nepokretnosti radi ostvarivanja opšteg interesa. Ona nije dozvoljena „kad god država poželi“, već samo ako su ispunjeni zakonski uslovi:

•         javni interes mora biti prethodno utvrđen zakonom ili odlukom Vlade Srbije (na primer za izgradnju saobraćajne, komunalne ili energetske infrastrukture),

•         postupak pokreće korisnik eksproprijacije predlogom nadležnom organu opštine ili grada,

•         vlasnik ima pravo da bude obavešten i saslušan pre nego što se donese rešenje,

•         vlasniku pripada naknada koja ne može biti niža od tržišne vrednosti nepokretnosti.

Eksproprijacija može biti potpuna (prestaje pravo svojine) ili nepotpuna (uspostavlja se, na primer, službenost ili privremeno korišćenje, kao kad se preko Vašeg placa provlači cevovod ili dalekovod).

Pravična naknada: šta Vam pripada i kako se određuje?

Naknada za eksproprisanu nepokretnost ne sme biti niža od tržišne vrednosti. U praksi se ovde najviše pravi grešaka, jer je prvobitna ponuda korisnika eksproprijacije često zasnovana na procenama koje ne odslikavaju stvarno stanje na tržištu. Zato je ponuda tek početak pregovora, a ne konačan iznos.

Naknada se može ostvariti na dva načina:

•         u novcu, u visini tržišne vrednosti nepokretnosti,

•         davanjem druge odgovarajuće nepokretnosti (zamenska nepokretnost), u slučajevima predviđenim zakonom ili ako se stranke tako sporazumeju.

Pored vrednosti zemljišta, kuće ili stana, vlasnik može računati i na naknadu za objekte, zasade i druga ulaganja na eksproprisanoj parceli. Dobro obrazložen zahtev, uz stručnu procenu vrednosti, može značajno da utiče na konačan iznos – u praksi nije retkost da sud utvrdi naknadu višu od prvobitne ponude.

Kako izgleda postupak i koji su rokovi?

Postupak eksproprijacije se odvija u nekoliko faza:

1.       Utvrđivanje javnog interesa – zakonom ili odlukom Vlade Srbije.

2.       Predlog za eksproprijaciju – podnosi ga korisnik eksproprijacije nadležnom organu opštine ili grada, koji o tome obaveštava vlasnike.

3.       Rešenje o eksproprijaciji – donosi ga opštinska uprava nakon što sasluša vlasnika; na rešenje postoji pravo žalbe u zakonskom roku, a po žalbi odlučuje ministarstvo nadležno za poslove finansija.

4.       Sporazum o naknadi – kada rešenje postane pravnosnažno, korisnik eksproprijacije je dužan da vlasniku uputi pisanu ponudu u roku od najviše 15 dana, a stranke imaju dva meseca od pravnosnažnosti rešenja da se sporazumeju pred nadležnim organom.

5.       Sudski postupak – ako sporazum izostane, vlasnik može tražiti da osnovni sud odredi naknadu u vanparničnom postupku.

Sve ove rokove je lako propustiti, a njihovo propuštanje može da Vas košta prava na žalbu ili na pravičnu naknadu.

Zbog čega Vam je potreban advokat u postupku eksproprijacije?

Vlasnik se u ovom postupku suočava sa državnim organom ili velikim investitorom, koji ima iskustvo, resurse i sopstvene procenitelje. Advokat će:

•         proveriti da li su uslovi za eksproprijaciju uopšte ispunjeni i da li je postupak pravilno vođen,

•         blagovremeno izjaviti žalbu i zaštititi sva Vaša procesna prava,

•         osporiti nižu procenu i obezbediti nezavisnu procenu tržišne vrednosti,

•         pregovarati o sporazumu o naknadi, uključujući i zamensku nepokretnost,

•         zastupati Vas pred sudom ako sporazum ne bude postignut.

Advokatska kancelarija Miković-Bosilj Pančevo – Vaš partner u eksproprijaciji

Ako ste primili obaveštenje o predlogu za eksproprijaciju ili rešenje o eksproprijaciji, nemojte čekati da rokovi isteknu. Ne prihvatajte prvu ponudu naknade bez pravne analize i procene tržišne vrednosti. Kontaktirajte nas kako bismo procenili Vašu situaciju i zaštitili Vašu imovinu i pravo na pravičnu naknadu.